登記記録とは

１つの登記記録は、一筆の土地または１個の建物ごとに作成されます。「一筆」というのは聞きなれない言葉かもしれませんが、筆は土地の単位で、１個の土地のことを一筆の土地といいます。

登記記録は、土地の場合も建物の場合も、表題部、権利部からなり、権利部は甲区と乙区に分かれます。もっとも、不動産によっては、権利部の記録がないものもあります。また、権利部のうち、甲区はあるけれども乙区の記録がないものもあります。

たとえば、新築した建物について、所有権保存登記をしていない場合には、権利部の登記がありません。

また、所有権保存登記をしていても、抵当権や地上権など、所有権以外の権利を不動産に設定していなければ、権利部のうち乙区の記録はありません。

さらに、マンションなどの区分建物の場合には、まず、一棟の建物全体がどこにあり、どんな構造になっているかということを示す建物全体の表題部があり、それに続いて専有部分についての表題部、権利部があります。つまり、区分所有建物の場合は、表題部が２つあるということになります。

登記記録は、「表題部」と「権利部」の２つから構成されています。そして、権利部はさらに「甲区」と「乙区」の２つに分けられています。こうした分類によって、物理状況や権利関係がわかりやすくなっているといえます。

【表題部】

 不動産の物理的な状況を表示する部分です。

建物の登記記録では、その建物の所在、建物の家屋番号、さらに種類・構造・床面積などが記録されています。

所有権登記がない場合は、所有者の住所、氏名が記録されます。共有関係にある（所有者が２名以上いる）ときは住所、氏名に加えて共有者各自の持分が記録されます。

土地の登記記録では、土地の所在と地番、地目、地積などが記録されています。所有権登記がない場合は所有者の住所、氏名が、共有関係にあるときは共有者各自の持分が、それぞれ記録されています。

【権利部　甲区】

甲区は所有権に関する事項を記録する部分です。

所有権者が、その不動産を取得した原因・年月日と所有者の住所・氏名などが記録されています。その不動産の現在の所有権者は、通常、甲区の最後に記録されることになります。

所有権に関する登記としては、建物を新築した場合に初めて行う「所有権保存の登記」や不動産が売買された場合などに行う「所有権移転の登記」などがあります。

所有権は、物を全面的に支配する権利です。たとえば、不動産を使用して、そこから収益を得たり、処分をしたりすることができます。賃借権、地上権、抵当権、質権などを設定することもできます。

そのため、不動産取引を始める場合には、登記事項証明書または登記事項要約書の交付を受けて、所有権者が誰なのかをまず調べることが重要です。

【権利部　乙区】

乙区は不動産の所有権以外の権利についての事項が記録される部分です。

乙区に登記される権利は、用益権と担保権の大きく２つに分かれます。

用益権とは、賃借権や地上権など、他人の不動産を利用する権利のことです。

担保権とは、抵当権や質権などのように、債権の回収を確実にするために目的物に対して設定され、債務が履行されないときは、最終的に目的物を金銭に換えて債務にあてることができる権利です。

不動産所有者である売主から不動産を購入しても、その不動産に担保権が設定されている場合、後で担保権が実行されると、所有権を失うことになります。

また、１つの不動産に複数の担保権が設定されている場合には、権利関係が複雑なものになります。取引の前には、必ず登記記録を調べて不動産の権利関係を慎重に確かめておく必要があります。

権利部の登記では、各登記がどういう順番でされたかが重要な意味を持ちます。順番の見分け方は簡単にいえば次のとおりです。

甲区、乙区それぞれの区の中では、順位番号の若いほうが先に登記されたということになります。甲区の登記と乙区の登記の前後を知りたい場合は、まず受付年月日を見ます。受付の日が早いほうが先に登記されたというわけです。

受付年月日が同じ場合には、受付番号を見ます。受付番号が若いほうが先に登記されたということになります。